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Pressemitteilung, 22. März 2004
Zweite Miete soll vergleichbar werden
PDS beantragt die Erstellung eines Betriebskostenspiegels
Essen, 9. März 2004,
Dokumentiert: Antrag an den Rat
Sitzung des Stadtrates am 24.03.2004
Hier: Erstellung einer Informationsbroschüre Betriebskostenspiegel
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Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,
die PDS-Ratsgruppe bittet Sie den folgenden Antrag auf die Tagesordnung der Ratssitzung zu nehmen:
1. Die Stadtverwaltung wird beauftragt, parallel zum alle zwei Jahre fortzuschreibenden Essener Mietspiegel, eine Erhebung der Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) durchzuführen. Die Festlegung von Standartvergleichswohnungen kann in Anlehnung an die mietpreisbildenden Faktoren des Mietspiegels - Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung - erfolgen.
2. Die mittels einer ausreichend großen Stichprobe erhobenen Daten und Ergebnisse sind in einer Informationsbroschüre "Betriebskosten für Essener Einwohner" zu veröffentlichen.
Begründung: Die Betriebskosten werden nicht zu Unrecht oft als "zweite Miete" bezeichnet, da sie einen beträchtlichen Teil der Wohnkosten ausmachen. Prinzipiell kann zwischen 17 verschiedenen Nebenkosten unterschieden werden. Ein Teil, z.B. Wasser und Energie, kann durch Mieterverhalten, der andere mittels Preisfestsetzungen durch den Vermieter beeinflusst werden. Zu letzteren gehören Posten wie Hausmeister- und Hausreinigungskosten, Gartenpflege, Haus- und Hausaußenbeleuchtung sowie Aufzugs- und sonstige Betriebskosten (bspw. Gemeinschaftseinrichtungen im Haus / Garten). Sie sollten besonderes Augenmerk erhalten.
Der "Essener Betriebskostenspiegel" würde Mietern und Vermietern ergänzende Informationen zum Mietspiegel liefern. Die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter regelt § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) nach § 4 Miethöhegesetz (MHG). Die vom Vermieter geltend gemachten Betriebskosten aus einem Mietverhältnis sind vom Mieter durch Einsichtnahme der der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungen prüfbar.
Ein Betriebskostenspiegel kann dabei eine Hilfestellung für Mieter und Vermieter sein. Die Informationsbroschüre würde es beiden Parteien erleichtern, die Betriebskosten anhand von vergleichend berechneten Orientierungswerten für einzelne Betriebskostenarten auf Angemessenheit und Rechtmäßigkeit zu überprüfen.
Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Giesecke, Hans-Joachim Stahl
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Die PDS-Ratsgruppe beantragt für die nächste Ratssitzung die Erstellung eines Betriebskostenspiegels durch die Stadt als Ergänzung zum Mietspiegel. Seit Jahren entwickelt sich die Belastung durch die Nebenkosten zu einer "zweiten Miete". Im Landesdurchschnitt stiegen die Nebenkosten von 1995 bis 2001 um 22,6 %, Tendenz weiter steigend. Der Anteil des Nettoeinkommens, den die Haushalte für Wohnen insgesamt aufbringen, steigt und liegt heute im Durchschnitt bei 30 %. In nicht wenigen Fällen, vor allem bei Menschen mit niedrigen Einkommen, ist er sogar noch höher.
Während jeder die Höhe und Angemessenheit seiner individuellen Miete an Hand des Mietspiegels noch relativ einfach feststellen kann, sind die Betriebs- und Nebenkosten für viele ein Buch mit sieben Siegeln. Ein Großteil der Beratungen der Mietervereine bezieht sich auf Nebenkosten, z.B. für Heizung, Winterdienste oder die vom Vermieter erhobenen Umlagen für die Hausverwaltung oder die Pflege der Außenanlagen. Dabei können sie nur die Rechtmäßigkeit der Berechnung dieser Kosten feststellen, aber nichts zur Angemessenheit der Höhe im städtischen Vergleich.
Dazu PDS-Ratsfrau Gabriele Giesecke: "Es ist noch nicht lange her, dass ein großes Wohnungsunternehmen wie Viterra Tausende von Fehlberechnungen korrigieren musste. Ein Betriebskostenspiegel kann, ähnlich wie ein Mietspiegel, für Transparenz sorgen und helfen, Fehler zu entdecken. Er kann aber auch Streit zwischen Mietern und Vermietern schlichten. Schließlich kann er Mietern beim Wohnungswechsel eine Orientierung bieten, was an Nebenkosten auf sie zu kommt. Der Vermieter wiederum könnte durch den Nachweis besonders wirtschaftlicher Nebenkosten seine Wohnung besser vermarkten."
Als Vorbild kann der seit 1998 bestehende Betriebskostenspiegel der Stadt Leipzig dienen. Gegliedert ist er nach häufig vorkommenden Gebäudetypen und in Anlehnung an die mietpreisbildenden Faktoren des Mietspiegels wie Art, Größe und Beschaffenheit der Wohnung. Der Betriebskostenspiegel ist in Leipzig inzwischen auch von den Amtsgerichten anerkannt und wird bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern herangezogen.
Die Beschaffung der Daten, auf deren Grundlage ein Betriebskostenspiegel erstellt werden kann, ist dann nicht besonders aufwändig, wenn die Stadt mit den Mietervereinen, den Wohnungsbaugesellschaften und Haus und Grund kooperiert. Diese Institutionen haben bereits viele Daten vorliegen, man muss sie nur zusammenfassen.
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